Підбір кредитів:
Податок на оренду: як заощадити рантьє? 22.01.2010
Prosto страх бере, коли прочитаєш про рейди податківців, що притискають до стінки орендодавців, не платять зі своїх доходів податки. Що ж робити громадянам, які здають житло, щоб залишитися в рамках закону і не втратити прибуток? Чим відрізняються схеми оподаткування орендодавців квартир і приватних будинків, - дізнавався Prostobank.ua.
Після вільного "дикого капіталізму" 1990-х багатьом підприємцям вкрай важко загнати себе в рамки законної сплати податків за оренду. Особливо стосовно такого "міжсобойчика" двох-трьох осіб, як договір оренди житла. Тим не менш, робити це (легалізувати оренду) треба. А почати краще з вибору однієї з двох існуючих систем оподаткування орендодавців.
Система перша - орендодавець-фізособа. Згідно з законом 2003 року "Про податки на доходи фізичних осіб" громадянин, що здає житло в оренду, зобов'язаний платити державі щокварталу 15% доходу (в рік виходить 180% від ціни місячної оренди). Сплачувати ці кошти потрібно податковому органу за місцем реєстрації орендодавця (а зовсім не за місцезнаходженням об'єкта оренди) протягом 40 днів після закінчення кожного кварталу (підпункт 9.1.4.а вищевказаного закону). При цьому, увага, нотаріус, який реєструє договір оренди, відразу зобов'язаний повідомити про такий договір податківців (підпункт 9.1.4.б вищевказаного закону) - і про цей сигнал "кому слід" забувати не варто.
Для сплати податку на оренду потрібно: при відвідуванні податкового офісу взяти бланк за стандартами ДПАУ для заповнення декларації та розмножити його на ксероксі або роздрукувати на принтері. А потім щокварталу вказувати в таких бланках суму отриманого за квартал орендного доходу та самостійно розраховану суму 15% податку сплачувати податок через будь-який банк, після чого долучати квитанцію про оплату до заповненого бланка та відправляти податківцям поштою. Але якщо ви все одно часто буваєте в податковій з інших приводів або боїтеся допустити помилки, то можете надати бланк з квитанціями й шляхом особистого походу в податковий офіс.
Система друга - орендодавець-СПД. Згідно з указом президента від 1998 року "Про спрощену систему оподаткування суб'єктів підприємницької діяльності" підприємець, у тому числі орендодавець може зареєструватися як фізособа-СПД і платити єдиний податок (у Києві 200 гривень, в деяких регіонах - трохи менше). Сплата проводиться теж щокварталу. Однак у цьому випадку особистий похід в податковий офіс кращий за спілкування за допомогою Укрпошти зважаючи на додаткові збори, щодо них нижче.
Податок на оренду: трохи математики
Дамоклів меч над маленькою, але такою, що всіх влаштовує, сумою податку на СПД завис навесні минулого року. Чинний і по цей час Кабмін спробував чи не подвоїти суму шляхом додавання до неї відрахувань у Пенсійний фонд (тоді розмір єдиного податку склав би 338 гривень на місяць). Днем "великого облому для чепешников" було призначено 1 травня 2009-го. Однак перед днем солідарності трудящих саме солідарність і виявили "малі підприємці" - при всій їх повазі до пенсійного фонду вони влаштували суспільний протест. Ідея уряду замість впровадження пішла в суд, який її восени скасував. Прем'єр, зрозуміло, не змирилася: Кабмін оскаржив рішення суду (Київського Окружного). Таким чином, серіал триває, і шанси Кабміну на остаточну перемогу оцінюються досить високо.
А тепер давайте порівняємо податкові витрати орендодавця при обох схемах "легалізації" оренди - як з урахуванням можливих незабаром "пенсійних" нововведень, так і без них.
Очевидно, що "единоподаткова" схема СПД-фізособи означає фіксовану сплату 2400 гривень на рік. Таку ж суму податків при першій (15-процентній) схемі ви заплатите, тільки якщо отримуєте доходів від оренди 16 000 гривень в рік або 1333 гривні (близько 160 доларів США) на місяць. Таким чином, якщо ви здаєте квартиру за більшу, ніж 1340 гривень суму (а в Києві й інших мегаполісах ви напевно її здаєте за вдвічі-втричі більшу суму), то вам вигідніше платити в скарбницю єдиний податок на СПД. Якщо, звичайно, ви не збираєтеся обманювати закон шляхом зазначення в договорі фіктивної заниженої ціни оренди.
Якщо ж кабмін отримає перемогу над судами та підприємцями, тоді "єдиноподатники" почнуть платити на рік 12х338=4056 гривень. Така сума податків відповідає оренді у розмірі 2253 гривні на місяць за "15-процентної схемою". А ця сума в багатьох містах перевищує середню орендну плату за однокімнатну, а де-інде й за двокімнатну квартиру. В таких містах за новими правилами багатьом орендодавцям виявиться вигідніше бути фізособами "на відсотку", а не на єдиному податку.
Додатковим плюсом такого рішення може стати той факт, що громадянин-непідприємець, за словами юриста адвокатського бюро "АБГ" Катерини Гутгарц, теоретично має можливість "зменшити розмір доходу на розмір витрат, пов'язаних з оплатою навчання, медичних послуг, страхуванням життя та недержавним пенсійним страхуванням, іпотечним кредитуванням. Втім, практика цих так званих податкових кредитів поки мізерно мала та не може розглядатися як легкий спосіб послабити податковий тягар". Мінусом є те, що ставка податку для фізосіб-орендодавців становить 15% "але не менше мінімальної суми орендного платежу", який визначається за квадратний метр органом місцевого самоврядування.
І якщо яке-небудь місто визначить мінімальну орендну ціну 10 гривень за квадратний метр на місяць, а ви квартиру в 50 квадратних метрів здаєте за 1500 гривень на місяць - то платити вам податків за оренду приміщення теоретично доведеться вже не 15% (225 гривень), а 10х50=500 гривень на місяць. Втім, насправді органи самоврядування такі цифри, як балансова вартість житла та ціна оренди, що виходить із неї, поки що не змінюють десятиліттями - там фігурують сущі копійки (що й дозволяє при купівлі-продажу житла вдесятеро занижувати суму угоди). Але все це може скоро змінитися у бік ринкових "чесних" цифр, і тоді орендодавцям не буде іншої здорової альтернативи, крім СПД.
А ось для київських орендодавців за умови збереження нинішніх розцінок оренди вже зараз єдиний податок навіть при його подвоєнні залишається вигідніше "відсотків".
Податок на оренду приміщення: що буває з ухильниками
Згадаємо й про страшні рейди податкової інспекції, з яких ми починали цю статтю. Багато орендодавців навели юридичні довідки та дізналися, що перший раз ухилення від сплати податків в невеликому розмірі до 17 тисяч гривень (у тому числі шляхом заниження даних про доходи), загрожує сміхотворним штрафом у розмірі 51 гривня. І навіть якщо протягом року громадянин, що отримує дохід і не ділиться з рідною державою, на цьому "погорів" знову, то штраф збільшується до не менш веселих 85 гривень і далі, аж до 136 гривень.
Лише при сумах несплати понад 17 тисяч одиниць нацвалюти штрафи раптово посилюються до 8500 гривень, а від суми 51 тисяча гривень - до 34 000 гривень штрафу, які можна замінити лише на виправні роботи або ув'язнення. Але при середніх столичних цінах оренди 2500-3500 гривень на місяць, щоб "згоріти" на суму податків більше 17 000 гривень, треба здавати квартиру одному орендарю близько чотирьох років з нотаріально завіреним договором і прописаною повною вартістю, що зустрічається нечасто.
Проте мало хто знає, що наведені першими маленькі та "обнадійливі" декого цифри - це штраф лише за податкову декларацію (неподанную або таку, що містить неправдиву інформацію).
Самі по собі несплачені малі суми податків штрафуються окремо - точніше, вони обкладаються новим податком. За місяць виявленої несплати доведеться заплатити 10%, за три місяці - 20%, за більший термін стягується пеня у розмірі 50% прихованої від держави суми. А на додачу, звичайно ж, і саму цю суму.
Так що якщо вас "накрили" на оренді за півроку за ціною оренди в 2500 гривень за місяць, з якої несплачені податки (припустимо, ви - фізособа і пройшло менше місяця після піврічної дати з початку оренди), то вам доведеться заплатити наступні суми: 2250 гривень у вигляді самого 15% податку, 675 гривень у вигляді 50% пені за перший квартал і 10% пені за другий квартал, і, нарешті, 102 гривні за дві квартальні декларації. Разом одноразово 3027 гривень. За несвоєчасну сплату яких буде штраф у розмірі 500 неоподатковуваних податком мінімумів, тобто близько 17 000 гривень. А за ухилення від сплати офіційно зареєстрованого СПД останній підлягає штрафу в розмірі до 680 гривень (за "рецидив" протягом року - до 1020 гривень), несплата цього карається тими ж 17 тисячами.
І все-таки, незважаючи на такі строгості, за офіційним даними в Києві податок при здачі в оренду приміщення платить трохи більше 80 тисяч орендодавців. А здається в оренду в столиці, за найскромнішими підрахунками, 800 тисяч квартир.
Насамкінець зазначимо ще один "правозахисний" аспект для рантьє, що зіткнулися з розглядом з податкової щодо несплати "частки" державі. Як докази провини орендодавця податкова не може використовувати незасвідчений нотаріально договір між орендодавцем та орендарем - у тому числі на бланку та з печатками агентств нерухомості та інших комерційних організацій, нехай навіть і з підписами та паспортними даними сторін. Нотаріально незавірені угоди (розписки) з будь-якими печатками не мають юридичної доказової сили відносно зобов'язань перед незгаданими в угоді третіми особами - навіть якщо це держоргани. Згадані в таких документах дати та суми не є незаперечними. Залучення таких даних до судової справи можливо та потрібно успішно оскаржити.
Обновлено: 22.01.2010
Автор: Олег Кочевих