Підбір кредитів:
Плюси і мінуси купівлі чужих кредитних зобов'язань 21.06.2010
Ще рік тому аналітики банківського сектора прогнозували, що криза спровокує викид на ринок великої кількості застав - квартир, автомобілів, земельних ділянок - за сміховинно низькими цінами.
Поки прогнози не виправдалися, але кредитні брокери запевняють, що розквіт цього ринку тільки починається: нинішній рік ознаменується закінченням кредитних канікул, оформлених боржниками в минулому році, і масовим викидом заставного майна на продаж. Перспектива купити квартиру або авто за ціною нижче середньоринкової приваблива, проте слід пам'ятати, що справа не завжди варта вичинки, і покупець часто ризикує отримати за свої гроші чужий головний біль...
Кредит "з чужого плеча"
Оцінити, скільки заставного майна сьогодні продають банки, практично неможливо. Офіційних даних немає ні у регулятора, ні у державної виконавчої служби (ДВС), яка займається відчуженням майна. Не ведеться також і статистика по об'єктах нерухомості, які забираються у боржників. При цьому знайти оголошення про реалізацію заставного майна можна на сайті кожного банку, який видавав іпотечні та споживчі кредити. Можна також пошукати інформацію про продаж застав через аукціони на сайті Міністерства юстиції. Однак той, хто збирається придбати за копійки закладену "двушку" або Lexus, глибоко помиляється: практично все заставне майно виставляється на ринок за ціною, адекватною сьогоднішньому дню. Ні для банку, ні для позичальника продаж майна за заниженою вартістю не має ніякого сенсу: чим дорожче "піде" застава, тим меншим залишиться непогашене тіло кредиту.
"Дійсно, торгівля заставами стала тенденцією, - підтверджує генеральний директор Platinum Bank Грег Краснов. - Однак при продажу через аукціон збиток банку збільшується - тобто на сьогодні це не найоптимальніший спосіб вирішення проблеми. До того ж у багатьох випадках коефіцієнт LTV (відношення суми кредиту до ринкової вартості застави) сьогодні досить високий, і продаж застави найчастіше не компенсує заборгованості позичальника перед банком. Поки ми в цьому процесі намагаємося не брати участь. Якщо з'являється проблемний кредит, банк бере заставу на баланс з подальшою реалізацією після стабілізації ціни на середньоринковому рівні".
Втім, ситуація двояка: довго тримати на балансі чужі квартири та авто в очікуванні ринкової ціни банкам невигідно. Тим більше що незабаром кількість таких застав може різко збільшитися - днями Національний банк України підготував проект змін до низки законів, спрямованих на захист прав кредиторів. Щоб знизити збитки банківського сектору від дій позичальників, які ухиляються від сплати боргів, НБУ пропонує дозволити судам за заявою банку приймати рішення про виселення людей з квартир, що знаходяться в заставі, і скасувати необхідність отримання згоди органів опіки на реалізацію застави.
Так що цілком можливо, що купівля-продаж чужих боргів цього року вийде на якісно новий рівень і стане звичайною реалією ринку рухомого і нерухомого майна. І в цьому випадку необхідно пам'ятати про дві сторони медалі: з одного боку, при купівлі заставного майна в деяких випадках дійсно можна істотно заощадити, однак як "компенсацію" можна отримати масу проблем і судову тяганину з незгодними боржниками. Юристи відзначають, що на сьогодні практично будь-який вид придбання заставного майна є ризикованим: оскаржити можна і правомірність операції з відчуження заставного майна, і судові рішення про конфіскацію, і результати проведення аукціону.
Десь за містом дуже недорого...
...тато купив автомобіль. Зараз це можна зробити, не виходячи з дому, а лише зареєструвавшись на сайті банку, що видавав автокредити в докризовий час. За оцінками деяких експертів, до 60% продажу заставного майна забезпечують автомобілі в основному популярних у народі марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Саме ці машини найчастіше продавалися позичальникам з порівняно невисоким доходом за умови мінімального першого внеску або зовсім без нього. А оскільки багато кредитів було оформлено в інвалюті, така категорія автолюбителів швидше за все розлучається зі своїми залізними конячками. Втім, деякі оглядачі ринку стверджують, що нерідко зустрічаються пропозиції по переуступці боргу на недешеві іномарки, причому вартість таких авто навіть з урахуванням переплати банку нібито на $3-5 тис. нижче вартості аналогічних машин на вторинному ринку.
Однак незалежний автомобільний експерт Андрій Сидоренко переконаний, що купувати кредитні автомобілі на вторинному ринку невигідно: "Як правило, ціна їх перевершує вартість нового автомобіля тієї ж марки і моделі. Люди, що "попалися" на дорогі кредити, не хочуть визнавати свої помилки і продовжують заламувати за свої автомобілі прямо таки космічні ціни в надії на продаж. Наприклад, за автомобіль Impreza 2007 року випуску позичальник просить $6,5 тис. (51 350 грн.). Залишок за кредитом - 150 тис. грн. У сумі виходить 201 350 грн., притому що аналогічна машина 2010 року випуску коштує в салоні 201 228 грн. Так що, купуючи кредитний автомобіль, потрібно зважити всі "за" і "проти". По-перше, порівняти ціни на новий автомобіль і ціни на старі автомобілі некредитного походження. Як правило, жодне кредитне авто не коштує тих грошей, які за нього просять. У зв'язку з кризою дилери знизили ціни, і часто новий автомобіль тепер можна отримати за ціною залишку кредиту за однорічний. Крім того, на вторинному ринку досить машин без кредитної історії...".
Безумовно, є й винятки, адже ціна заставного авто безпосередньо залежить від способу його продажу. Таких два: або авто купується безпосередньо у боржника, або ж воно конфісковано виконавчою службою за рішенням суду і продається через аукціон. Перший варіант передбачає більш високу ціну і більш тривалу процесуальну тяганину."Необхідно переукладати кредитний договір з банком. Як показує досвід, розбиратися з банківськими документами має кваліфікований юрист. І роботи йому, як правило, не на один день. В іншому випадку покупця обдурять, і він втратить гроші", - акцентує пан Сидоренко."Така схема може містити чимало підводних каменів, - додає старший юрист юридичної компанії Jurimex Любомир Пітель. - Зокрема, необхідно з'ясувати дійсний обсяг прав, а особливо - обов'язків, які передаються новому позичальникові.
У першу чергу, це стосується визначення сум, оплату яких бере на себе новий позичальник. Юрист повинен чітко встановити і простежити, щоб клієнт, підписуючи відповідні угоди, взяв на себе саме ту суму заборгованість, на яку розраховував, і в жодному разі не більше. Для цього потрібно уникати формулювань договору про переуступку типу "новий боржник бере на себе весь обсяг прав і обов'язків попереднього боржника", оскільки під такою фразою банк зможе нав'язати новому позичальникові сплату, приміром, штрафу і пені за прострочення платежів попереднім боржником, а також різного роду комісій та додаткових платежів".
Купівля авто на аукціоні потенційно більш вигідна, адже у випадку непродажу застави виконавець зобов'язаний запропонувати банку "залишити" заставне авто собі за тією ж ціною, за якою воно виставлялося на продаж, і самому його в подальшому реалізовувати. Якщо банк відмовляє, то арешт з майна знімається, і авто повертається власнику. У такому випадку банкам доводиться або виставляти набагато нижчу ціну, ніж на ринку, або (що більш поширене) організовувати аукціони, у яких вже відомий покупець. Але навіть якщо вдалося "відрізати" авто без попередніх домовленостей з банком, потрібно бути готовим до великих ризиків.
Справа в тому, що колишній господар має право подати до суду, вимагаючи скасувати конфіскацію або реалізацію машини. Причин для цього може бути маса: "заочне" рішення суду про конфіскацію, "фіктивність" аукціону, низька ціна реалізації, коли не були враховані права та інтереси третіх осіб. У цьому випадку до прийняття рішення по справі автомобіль може бути заарештований. А при перемозі колишнього власника покупець повертає авто, а банк зобов'язаний повернути йому гроші. Природно, за винятком податків, зборів і всіляких поточних витрат...
Чужий дім - своя фортеця
На другому місці за кількістю заставних продаж - квартири. За деякими даними, вони становлять 25-30% угод на ринку банківських застав. Так, агентство SV Development озвучувало інформацію про те, що протягом місяця в Україні укладають приблизно 100 угод за кредитними квартирами, а за інформацією компанії Dragon Capital, на даний момент близько 40% українських банків займаються переуступкою кредитів на квартири."Ринок заставного житла в Україні на сьогодні набагато менше, ніж прогнозувалося на початку кризи, - коментує голова ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко. - Деякі ріелтори говорили прямо таки про викид на ринок квартир за смішними цінами, про те, що це обвалить ринок житлової нерухомості. Насправді тенденції до цього немає, масового характеру це явище не має. В обсягах продажу заставне житло становлять близько 20% обіцяного експертами".
На думку пана Бондаренка, такі розбіжності між очікуваною і реальною ситуацією пов'язані, насамперед, з вартістю заставної нерухомості."Ціна, яка може зацікавити потенційного покупця, повинна бути як мінімум на 35-40% нижче середньоринкової. Тобто якщо по Києву середньоринкова ціна сьогодні становить $1800 за кв. м, то заставне житло має коштувати не дорожче 1300-1400 доларів за кв. м, - пояснює експерт. - Тоді квартира вже може зацікавити того, кому потрібно житло, або потенційного гравця на ринку нерухомості, що купує квартиру з метою її подальшого перепродажу. Однак такі об'єкти, якщо вони і "вистрілюють" на ринку, як правило, розходяться "своїм". На ринок потрапляють квартири, які намагається продати власник. Він не поспішає виставляти привабливу для покупця ціну. З урахуванням того, що ринок знаходиться в стані глибокої стагнації, об'єкти за середньоринковою ціною, обтяжені кредитом, нікого не цікавлять".
Крім ціни, відлякують потенційних покупців і численні ризики, які пов'язані з покупкою такого житла."Основною особливістю таких операцій є той факт, що юридично перехід права власності на майно можливий тільки після того, як обтяження з квартири буде знято, - розповідає керуючий партнер юридичної фірми "Центр права" Оксана Чорнобук. - Якщо власник квартири добровільно зважився на продаж, він свідомо бере участь у всіх діях, пов'язаних з цим. Якщо ж ініціатором продажу виступає банк, то цілком можливі різні "маневри" продавця, які значно затягують процес продажу. До того ж завжди потрібно враховувати фактор сімейних відносин, адже для продажу спільно нажитого нерухомого майна потрібна згода подружжя, навіть якщо вони знаходяться в шлюборозлучному процесі. Особливу увагу слід приділити зареєстрованим на цій житлоплощі неповнолітнім дітям, особливо якщо продаж проходить примусово. Для продажу такої квартири треба згода органу опіки. Ігнорування цієї норми однозначно призведе до визнання угоди недійсною, оскільки порушені права дитини. А якщо продаж був здійснений банком через аукціон без згоди власника, виникає величезний ризик тривалих судових баталій з колишнім власником квартири".
Юристи виділяють декілька найбільш поширених схем продажу заставного житла. Перша - це дострокове погашення кредиту, коли потенційний покупець платить первинному позичальникові відразу всю суму вартості квартири, позичальник з цієї суми, у свою чергу, розраховується з банком, квартира виводиться з-під іпотеки і переоформляється на нового покупця."Не потрібно забувати, що банк, насамперед, переслідує свої інтереси, - акцентує Оксана Чорнобук. - Для банку головне - погасити кредит, подальші відносини продавця і покупця його не цікавлять. Якщо аванс вноситься до моменту зняття обтяження з квартири, то покупець ризикує втратити свої гроші або довго чекати переоформлення права власності. Взаєморозрахунки відбуваються з продавцем без участі банку, тому будь-які претензії можуть бути спрямовані тільки продавцеві, що може затягтися на довгі роки. Більш складний, але більш надійний варіант цієї схеми - супровід угоди банком. Покупець вносить гроші, рівні сумі покупки, в індивідуальній сейф банку-заставодержателя, а різниця між цією вартістю і невиплаченим кредитом закладається для продавця в інший сейф на звичайних умовах угоди купівлі-продажу квартири. При цьому банк створює третій сейф з листом для реєстраційної служби про зняття застави з майна. Продавцю банком надається дозвіл на продаж квартири, але застава з неї не знімається. Доступом до всіх трьох комірок може служити тільки зареєстрований договір купівлі-продажу".
Ще один варіант - це продаж не квартири, а безпосередньо самого кредиту, тобто житло переходить покупцеві разом з іпотечним обтяженням за кредитним договором."На момент переходу права власності квартира буде як і раніше знаходиться в заставі у банку. При цьому покупцеві потрібно уважно прочитати умови кредитного договору, щоб уникнути будь-яких додаткових платежів, - радить пані Чорнобук. - Після погашення кредиту новим позичальником банк видає документ, на підставі якого відбувається зняття квартири з реєстру обтяжень нерухомого майна, і реєструється новий власник. Але дана схема можлива тільки в разі схвалення банком особи покупця, який повинен бути фінансово в змозі оплатити кредит".
Безумовно, кожна схема має як свої плюси, так і мінуси, і навряд чи може бути визнана ідеальною як мінімум за документами. Щоб убезпечити себе від шахраїв, краще довірити процес супроводу операції фахівцям і завжди пам'ятати про те, що безкоштовний сир у вигляді дешевих квартир і авто просто так на дорозі не валяється.
Обновлено: 21.06.2010
Автор: Аліна Поліщук