Підбір кредитів:
Криза триває: огляд ринку іпотечного кредитування за 2013 рік 20.01.2014
2013 рік виявився для іпотеки не набагато кращим, ніж 2012-й, хоча деякі зрушення в умовах кредитів на купівлю житла все-таки відбулися: на третину зросла кількість банків-кредиторів, середня реальна вартість позик знизилася на 2-5 процентних пунктів, а мінімальні реальні ставки за іпотекою впали на 5-7 п.п. Тенденції ринку кредитування на купівлю житла в минулому році аналізував Prostobank.ua
Пільгові програми
Позитивні зміни почалися у першому ж кварталі минулого року: у березні 2013 року Державна Іпотечна Установа знизила ставки рефінансування на 2,7 процентного пункту - до 15,3% річних. До цього іпотека з рефінансуванням ДІУ не відрізнялася за реальною вартістю від звичайних кредитів на купівлю житла - після того, як в 2012 році ставку рефінансування ДІУ підняли відразу на сім процентних пунктів, з 11 до 18% річних. Після зниження різниця у вартості кредитів з ДІУ і звичайних іпотечних кредитів від українських банків скоротилася, але пільгові позики продовжували залишатися недешевими - 17-19% реальних річних. Це і виявилося однією з причин, з якої обсяги кредитів з рефінансування ДІУ зменшилися в два рази. За підсумками 11 місяців 2013 року ДІУ рефінансувала кредитів на суму більше 141 мільйона гривень, в той час як за підсумками 2012 року ця сума становила 293,4 мільйона гривень. Отже, незважаючи на оптимістичний початок, іпотека з рефінансування ДІУ закінчила рік без особливих досягнень.
Пільгова іпотека під 3% річних також не відзначилася серйозними досягненнями, хоч уряд і повідомляє регулярно в пресі про успіхи: про те, що пільгові кредити користуються високим попитом, що в рамках програми «доступне житло» почали будівництво відразу дев'яти мікрорайонів, що чотири існуючі схеми пільгової іпотеки доповнять ще декількома (наприклад, з можливістю оренди з правом викупу) і т.д. Однак обсяги пільгового кредитування невеликі: з виділених 300 мільйонів гривень в 2013 році використовували тільки 65 мільйонів, інші кошти пішли на фінансування інших житлових програм. Причина скромних успіхів іпотеки під 3% - низький попит. Замість запланованих 4 000 кредитів, позичальники не оформили і 2 000 (дані Мінрегіонбуду). За словами експертів, річ у невеликому виборі житлових об'єктів і високих вимогах до позичальників. Додатковою причиною для деяких потенційних кандидатів на пільгову іпотеку може бути невпевненість у надійності державного фінансування.
Обсяги іпотечного кредитування
Не порадували новинами і звичайні іпотечні кредити. В 2013 році, вперше з часу фінансової кризи 2008 р., загальні обсяги кредитування фізичних осіб зросли - на 4,5 мільярда гривень або на 2,4% - до 192,7 мільярда гривень (дані НБУ). Однак іпотеки зростання не торкнулося: обсяги таких кредитів, виданих українським позичальникам, знижуються вже четвертий рік поспіль. За результатами 11 місяців 2013 року вони зменшилися до 52,4 мільярда гривень, втративши більше шести мільярдів, порівняно з 2012 роком. Більше того, обсяги іпотечного кредитування станом на 01.12.2013 р. досягли мінімального значення за останні шість років: обсяг був меншим тільки в 2007 році - 40,8 мільярдів гривень (дані НБУ).
Умови іпотечних кредитів
Єдине, в чому пішов 2013-й рік перевершив свого попередника - 2012-й рік - це деякі поліпшення в умовах іпотечних кредитів. І хоча несуттєвими ці позитивні зміни не назвеш, пожвавити кредитування їм не вдалося.
Перше позитивна зміна - те, що вибір кредиторів збільшився на третину для вторинки і майже на 20% для первинки. Так, за даними компанії Простобанк Консалтинг, за останній рік кількість установ з числа 50-ти лідерів за активами, що видають позики на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості строком на 10 і 15 років, збільшилася на шість - до 27 і 25 банків відповідно, а строком на 20 років - збільшилася на п'ять і склала 19 банків. У сегменті кредитів на купівлю житла на первинному ринку збільшення склало чотири установи; на початку 2013 року такі кредити строком на 5 і 10 років пропонують 19 банків з 50-ти найбільших, терміном на 15 років - 17 банків, строком на 20 років - 11 банків (за станом на 27.12.2013 р.).
Друга позитивна зміна минулого року торкнулася реальних ставок за іпотечними кредитами і полягає в тому, що подорожчання іпотеки змінилося здешевленням. У позаминулому, 2012, році середні реальні ставки за кредитами на покупку житла на вторинному ринку зростали, за підсумками року збільшившись на 2,5-3,2 процентних пункти. У 2013 році середні реальні ставки знижувалися, і за підсумками року реальні ставки за «вторинкою» знизилися на 2-2,5 п.п. - до 20-20,6 реальних річних. Кредити на покупку нерухомості на первинному ринку подешевшали набагато більше: на 2,3-5,2 в.п. - до 18,3-19,4 реальних річних.
Але найбільша зміна відбулася з максимальними і мінімальними ставками від банків з числа 50 лідерів ринку: вони зменшилися на 5-7 відсоткових пункти. Так, якщо рік тому реальна ставка за найдорожчим кредитом на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості була більше 30% реальних річних, то на початку 2013 року максимальна ставка за такими ж позиками опустилася до 24% реальних річних. Максимальна ставка за первинкою опустилася за рік з 33 до 25% реальних річних, а мінімальна - з 18 до 11% реальних річних (дані компанії «Простобанк Консалтинг»). Втім, навіть такі ставки занадто великі для того, щоб бути привабливими для потенційних позичальників і оживити ринок.
Єдина умова, яка не зазнала ніяких змін за останній рік - це розмір мінімального авансу. Як і в минулому році, один банк з 50-ти найбільших за розміром активів пропонує позику з початковим внеском 10% від вартості житла і два банки - з авансом 20%. Пропозиція з авансом 30% є в асортименті у більшості кредитують установ.
Прогнози на 2014 рік
Експерти вважають, що від 2014 року не слід чекати жодних істотних змін - ні в гірший, ні в кращий бік. «Якщо ситуація в наступному році з ресурсами не зміниться - повториться 2013 рік - ставки за іпотекою залишаться в межах 18-20%, терміни і аванси за таких ставок не будуть мати пріоритетного значення. Це дуже вірогідний сценарій», - вважає Олексій Тихонов, начальник управління кредитування UKRSIBBANKу BNP Paribas Group. За словами банкірів, позитивні зміни на іпотечному ринку відбудуться тільки у разі підтримки держави. «Оптимістична модель розвитку іпотеки в 2014 році - виділення державних ресурсів на іпотечне кредитування за ціною 3-5% річних суттєво пожвавило ринок. Крім держави такі гроші в цей ринок на довгостроковий період більше ніхто не зможе вкласти», - упевнений Олексій Тихонов. «Значний поштовх «первинці» могли б дати держпрограми. За умови пом'якшення вимог до профілю позичальника, збільшення кількості об'єктів, що беруть участь в програмі (особливо в регіонах), довгострокової захисту статті бюджету на компенсацію ставки такі програми могли б стати набагато популярнішими. І первинний ринок зітхнув би з полегшенням», - підтримує колегу Володимир Радько, начальник відділу альтернативних каналів продажів Банку Кіпру.
Кредити на купівлю житла на вторинному ринку під заставу самого об'єкта терміном кредитування 20 років пропонують наступні банки з числа 50-ти лідерів за активами, за даними компанії «Простобанк Консалтинг» на 8.01.2014 р.
Аванс |
Банк |
Реальна ставка, % річних |
|
---|---|---|---|
мін. |
макс. |
||
10 |
Ощадбанк |
19.57 |
19.6 |
15 |
УКРІНБАНК |
22.35 |
22.35 |
20 |
Київська Русь |
20.13 |
21.15 |
Укргазбанк |
18.9 |
18.9 |
|
25 |
Авант-Банк |
18.13 |
18.13 |
Ощадбанк |
18.57 |
18.6 |
|
30 |
Universal Bank |
22.58 |
22.63 |
БАНК КРЕДИТ ДНІПРО |
22.33 |
22.33 |
|
Всеукраїнський Банк Розвитку |
21.2 |
21.2 |
|
ВТБ Банк |
19.22 |
20.1 |
|
Дельта Банк |
18.62 |
18.69 |
|
Кредобанк |
20.59 |
20.89 |
|
Мегабанк |
21.18 |
21.18 |
|
Перший Український Міжнародний Банк |
19.53 |
19.55 |
|
Піреус Банк |
20.69 |
20.74 |
|
Сбербанк Росії |
22.54 |
22.59 |
|
Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™ |
17.87 |
17.91 |
|
35 |
Ощадбанк |
17.57 |
17.6 |
40 |
ВТБ Банк |
19.56 |
19.6 |
Київська Русь |
19.13 |
20.15 |
|
УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК |
24.18 |
24.18 |
|
Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™ |
17.57 |
17.61 |
|
50 |
Credit Agricole |
21.9 |
21.99 |
Київська Русь |
18.13 |
19.15 |
|
Кредобанк |
20.09 |
20.64 |
|
Піреус Банк |
18.1 |
18.15 |
|
Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™ |
17.27 |
17.31 |
|
70 |
Індустріалбанк |
24.1 |
24.1 |
80 |
Індустріалбанк |
23.1 |
23.1 |
Кредити на купівлю житла на вторинному ринку під заставу самого об'єкта терміном кредитування 20 років пропонують наступні установи з числа менших банків, досліджуваних компаній «Простобанк Консалтинг», дані на 8.01.2014 р.
Аванс |
Банк |
Реальна ставка, % річних |
|
---|---|---|---|
мін. |
макс. |
||
20 |
VIP Консалтинг |
17.5 |
17.6 |
25 |
БМ Банк |
19.59 |
19.64 |
30 |
VS Bank (Фольксбанк) |
22.66 |
23 |
Банк Кіпру |
18.46 |
18.49 |
Думка
У позаминулому, 2012, році середні реальні ставки за кредитами на покупку житла на вторинному ринку поступово зростали. У 2013 р. середні реальні ставки продемонстрували протилежну тенденцію - знижувалися. Така динаміка пояснюється вартістю довгих грошей для іпотечного кредитування. У 2012 році вартість ресурсів була вище, а в 2013 нижче, це все пояснює. Маючи доступ до грошових ресурсів за доступною вартістю, банк охоче знизить ставку надання кредиту з метою збільшення клієнтопотоку. Найімовірніше, іпотечні кредити з малими авансами будуть рідкістю. Мінімальний первинний внесок у розмірі 20-25% є, на сьогодні, оптимальним. За такої умови ризик в цьому параметрі найбільш збалансований.
В цілому існує великий попит на іпотечні кредити, але у зв'язку з відсутністю у банків довгострокових кредитних продуктів з прийнятною для середньостатистичного українця процентною ставкою, кількість наданих іпотечних кредитів поки невелика.
Ми припускаємо, що в 2014 році основні зміни за кредитами на нерухомість будуть перебувати виключно у ціновому полі - на ринку багато кредитних програм з мінімальним початковим внеском, також існує безліч пропозицій з максимальним строком кредитування до 20 років. А за програмами іпотечного кредитування спільно з Державною іпотечною установою максимальний термін кредиту складає 30 років. Малоймовірно, що ці пропозиції будуть істотно коригуватися.
Олексій Тихонов, начальник управління кредитування UKRSIBBANKу BNP Paribas Group
На ринку завжди був і залишається дуже високий відкладений попит на кредити на купівлю житла. Величезний розрив між середніми доходами українців і вартістю житла не залишає жодних шансів на купівлю житла без довготривалих накопичень або без кредитування. Враховуючи що збирати доводиться довго, а кредит можна було б отримати і жити в своїй квартирі прямо зараз, іпотечне кредитування могло б бути одним з мейнстрімів нарощування банківського кредитного портфелю в Україні. Але цього не відбувається.
Ключовий вплив на затребуваність іпотечних кредитів має ставка. На кредитну ставку, в свою чергу, впливає наявність у банків довгострокових дешевих гривневих ресурсів.
В кінці 2012 року вартість гривневих ресурсів істотно зросла. У 2013 році такого сценарію не повторилося, але вартість депозитів суттєво не знизилася.
Банківські депозити є основним джерелом фінансування іпотеки. Від ціни та строку розміщення вкладів залежать цінові та строкові умови кредитування іпотеки.
Ситуація з депозитами наступна:
- в умовах економічної невизначеності населення за дуже низьких депозитних ставок фактично не готове розміщувати кошти у банки, бо цілком можлива ситуація, коли ціни виростуть швидше, ніж це компенсує банківський вклад. Гарантій зворотного ніхто не дасть;
- ряд банків завжди орієнтується на залучення вкладів як джерело основного фінансування своїх проектів, при цьому ринок ресурсів для споживчого та іпотечного кредитування - загальний. Хоча ставки фінансування споживчих кредитів та іпотеки можуть відрізнятися в рази. Крім того, що невеликі банки фізично не здатні залучити велику кількість вкладників інакше як шляхом підвищення ставки, це підказує логіка.
- відсутність ринку інвестування призводить до того, що в сегмент вкладників потрапляють інвестори, які мають звичку заробляти на своїх грошах, тобто дивляться на вклади не як на інструмент заощадження, як насправді повинно бути. По закінченню великого вкладу такий позичальник завжди може прийняти рішення про купівлю прибуткового активу замість недостатньо прибуткового з його точки зору депозиту.
Всі ці фактори підвищують вартість вкладів та не дозволяють впевнено говорити про те, що в довгостроковій перспективі іпотечні кредити стануть дешевшими.
В допомогу іпотечному кредитуванню населення приходить ДІУ (Державна іпотечна установа), яке визначає правила фінансування кредитів за термінами, авансами і ставкою. Крім ДІУ сьогодні на ринку не існує джерела довгих грошей за більш-менш прийнятною ціною. Валютні кредити фізичним особам більше не видаються.
Мінімальний первинний внесок за кредитом в рамках програм ДІУ - 25%. В основному, це і є внесок, який вимагають банки. Зниження можливе лише за окремими партнерськими проектами банків і будівельних компаній.
Не думаю, що в 2014 році аванс опуститься нижче 20%. Власний внесок менше 20% робить кредит більш ризиковим. А в даний час банки не зацікавлені у збільшенні ризиковості портфеля. Термін кредиту 25-30 років також буде рідкістю.
Основні і значущі зміни, які відбулися в 2013 році на ринку нерухомості: це обмеження готівкових розрахунків при проведенні операції купівлі-продажу і введення нових правил реєстрації прав на нерухоме майно.
В іншому ринок нерухомості був досить спокійним, не було різких підйомів або спадів. Можна підсумувати, що особливих змін в 2013 році не відбулося.
У 2013 році значно збільшилася кількість угод купівлі нерухомості на первинному ринку, і за результатами року перевищила кількість проведених угод на купівлю житла на вторинному ринку. Вважаю що в 2014 році ця тенденція продовжиться.
Головною причиною цього є велика кількість пільгових програм кредитування та програм лояльності від самих забудовників, що робить житло на первинному ринку більш доступним.
Марина Ревуцька, начальник управління кредитних продуктів UniCredit Bank
Активізація на ринку іпотеки може статися в разі поліпшення економічних прогнозів і зниження процентних ставок. Оскільки існуючі зараз ставки за іпотечними кредитами залишаються досить високими для більшості позичальників з урахуванням нестабільності на ринку праці, то і про активізацію ринку іпотеки говорити рано. Виходячи з поточної ситуації та рівня ставок, ми не очікуємо значної зміни ситуації на ринку іпотеки в наступному році. Як показує досвід минулих періодів, найбільш пасивними місяцями на ринку іпотеки є січень-лютий, липень-серпень, період вересень-грудень, як правило, характеризується сплеском активності. Крім того, якщо до кризи банки готові були видати кредит практично кожному, хто його просив, то зараз вимоги до позичальника більш жорсткі. У зв'язку з цим нульові аванси навряд чи будуть мати право на життя в 2014 році.
Щодо строків кредитування, то зміни в позитивну сторону можливі.
Останнім часом спостерігається деяке пожвавлення на ринку кредитування і зростання роздрібного кредитного портфеля банків, але це сталося в основному через широку пропозицію банками споживчих кредитів і кредитів готівкою, при цьому частка іпотеки залишається незначною. Платоспроможність клієнтів поступово зростає, але поки не досягла показників докризового періоду. Необхідні умови, які посприяють зростанню офіційної мінімальної заробітної плати в Україні, що дасть можливість прогнозувати можливість збільшення платоспроможності клієнтів для іпотечного кредитування. Також, якщо ДІУ опустить відсоток для банків до 12%, то можна буде говорити про активізацію ринку іпотечного кредитування в майбутньому. Кредитування за програмою ДІУ залишається для більшості банків єдиним інструментом фінансування іпотеки.
Поряд з розвитком і зростанням популярності інтернет продажів, банки будуть активно залучати клієнтів за допомогою інтернет ресурсів.
Найбільш популярним максимальним терміном кредитування як на первинному, так і на вторинному ринках сьогодні залишається період 20 років, проте є банки, які пропонують і 30-й термін кредитування. Щодо, то найбільшу кількість кредитних пропозицій на вторинному ринку нерухомості було зафіксовано з мінімальним авансом від 30% суми позики, хоча великим попитом у позичальників користуються кредити з початковим внеском в діапазоні від 50% до 90%, однак пропозицій банків з таким внеском не багато. У 2014 році аванси істотно не зміняться, термін буде, як і зараз залежати від авансу. Максимальний аванс залишиться не більше 90% суми кредиту. Активно видавати іпотечні кредити фінустанови зможуть, коли вартість гривневих депозитів знизиться до рівня 5-8% річних. Це створить умови для масової видачі позик на купівлю нерухомості. Щоб активізувати іпотеку рівень ставок повинен впасти до 12-14% річних у гривні. Так як на 2014 рік не передбачається особливих змін в економіці у бік зростання, істотного падіння ставок не очікується, то і динаміка видачі іпотеки буде аналогічною з 2013 роком.
У 2013 році можна відзначити зростання в будівництві житла на 8,3% порівняно з 2012 роком. Нестабільна економічна і політична ситуація 2013 року активізувала інтерес покупців до житлової нерухомості, як до способу інвестування для збереження коштів. Основною тенденцією на ринку житлової нерухомості 2013 року став більш уважний і раціональний підхід покупців до вибору об'єкта інвестування. Покупці більше довіряють надійним забудовників, які мають хорошу репутацію на ринку, ніж тим, хто тільки починає будувати.
Для розвитку іпотечного кредитування на первинному ринку повинні працювати і розвиватися державні програми будівництва доступного житла, державні програми підтримки та працевлаштування молоді, державні програми кредитування і т.д. Тільки загальна залученість банків, забудовників і уряду зможе вивести іпотечне кредитування на новий рівень розвитку. Поки цього не буде, істотних змін на ринку іпотеки первинної нерухомості не відбудеться і тенденції до зростання будуть незначні.
Обновлено: 20.01.2014
Автор: Аліса Лісіцина