Житло на первинному ринку у розстрочку та лізинг: ризики і підводні камені

Prosto дуже нові й маловідомі це явища - небанківські розстрочки на первинну житлову нерухомість (відкладені прямі платежі забудовнику, розстрочка на акції забудовника, фінансовий лізинг житла за допомогою лізингової компанії). Які небезпеки підстерігають покупців житла що будується або свіжопобудованого житла в цих випадках, і через які ризикі для громадян лізинг житла в Україні не розвивається - дізнавався Prostobank.ua.

Лізинг - оренда з правом викупу

Почнемо з самого складного - з лізингу. Фінансовий лізинг передбачає, що ви, вибравши об'єкт житла, звертаєтеся до лізингової компанії, яка набуває об'єкт, дає вам його в оренду (теоретично можливий термін - до 30 років) особливого типу: орендна плата безперервно підсумовується і по виплаті вами повної вартості квартири ви негайно отримуєте право її "викупу". Точніше, для вас на той момент це вже буде фактично не викуп, а просто перехід власності на квартиру від лізингової компанії до вас. Про переваги та особливості цього способу вже багато говорилося, зокрема, авторами Prostobank.ua. В чому ж полягають основні підводні камені, ваші особисті ризики і просто незручності при цій схемі при купівлі житла-"первинки"?

Незручність перша, що перетворюється на зручність: недобуд не може бути об'єктом лізингу. "До закінчення будівництва, прийняття будинку в експлуатацію та реєстрації права власності за орендодавцем на житло, укладення такого договору не буде можливим, - пояснює адвокат Ганна Огренчук, керуючий партнер юридичної компанії LCF Law Group. - По-перше, у договорі оренди необхідно вказувати документ, що підтверджує право власності орендодавця. По-друге, договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, що також не буде можливим без наявності у орендодавця правовстановлюючих документів. По-третє, цільовим призначенням орендованого житла є проживання в ньому орендаря, і житло повинне бути для цього придатним, що, з точки зору нотаріуса, не буде можливим, якщо будинок недобудований і не прийнятий в експлуатацію".

При цьому вітчизняні лізингові компанії, на відміну від західних, поки що не були помічені в придбанні квартир у недобудовах, щоб здавати їх фізособам в лізинг після добудови. Отже, при лізингу "первинки" мова йде про житло у нещодавно зданому в експлуатацію будинку, в якому продається необжита квартира або ще забудовником, або вже фізособою (сам інвестор в будівництво або навіть "енний" перекупник об'єкта). Зрозуміло, фінлізинг такий "первинки" в той же час вигідний - ви не ризикуєте залишитися з недобудом на руках.

Незручність друга. Лізингова компанія, як власник, має право в договорі з вами прописати будь-які обмеження на ремонт житла. А при покупці "первинки" капітальний ремонт, погодьтеся, є обов'язковим початком життя в квартирі

Незручність третя: резерв і комунальні платежі. Оскільки володіє квартирою компанія, а за комунальні послуги платите ви - компанія зазвичай вимагає наявності резерву в розмірі до 3% вартості житла на термінове покриття заборгованості, що виникла з цього і подібних пунктів вашої заборгованості. Ці 1-3% зараховуються в загальну вартість ваших виплат, будучи таким чином своєрідною частиною початкового внеску за житло. Тим не менш, варто пам'ятати, що 3%, скажімо, від 80 тисяч доларів - це цілих 2400 доларів.

В цілому ж компанія має право здійснювати жорсткий контроль за вашими щомісячними комунальними платежами, що не дуже здивує багатьох громадян. До речі, затримки орендних виплат при лізингу зазвичай взагалі штрафуються "не по-дитячому" - декількома додатковими відсотками до невиплаченої в строк суми щодня (так суворо банки, наприклад, поки не працюють). Більш того, "у разі несвоєчасного внесення чергового платежу, продавець відповідно з договором може відмовитися від договору, і обов'язок повернення вже внесених коштів законодавством не передбачено", - констатує Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group.

Нарешті, при лізингу житла ви, звісно, як і при кредиті, оплачуєте, недешеве страхування об'єкта.

Незручність четверта: ризик відчуження житла без вашої згоди. Лізингові компанії на покупку нових об'єктів лізингу активно беруть банківські кредити - і часто саме під заставу раніше куплених ними об'єктів, за які громадяни-орендарі поки не виплатили повну суму. Виникає якась піраміда - в якій компанія може одного разу стати жертвою шахраїв або просто невдалих фінансових обставин. І тоді кредит під заставу вашої (тобто поки що не вашої) квартири може стати предметом складних розглядів з відчуженням, в результаті цього житла на користь кредиторів компанії банку - або ж квартира піде з аукціону на користь інших лізингоотримувачів компанії.

При цьому сплачені вами орендні виплати (за вирахуванням страхових і комісійних виплат) компанія за рішенням суду або відповідно з договором вам, може, і поверне (хоча, в принципі, "можливість та порядок повернення платежів при розірванні договору або за зміну процентних ставок не врегульовані законодавчо, дані питання прописуються сторонами безпосередньо при укладенні конкретного договору", - нагадують юристи). Однак з "недопридбаної" квартири вам, в такому випадку, точно доведеться піти, ніякі закони про іпотеку і захист прав позичальників тут не спрацюють. А ціни на аналогічне житло до того часу вже можуть вирости.

Нарешті, недобросовісний лізингодавець може взагалі без причин відчужувати надане вам у лізинг майно - якщо ви не помітите в договорі прописані компанією права таких її дій в односторонньому порядку при настанні певних умов. Умовами розірвання договору з вами може бути вказана і затримка вами декількох орендних або комунальних платежів, і навіть "зміна кон’ юктури ринку" (будь-який економіст і юрист зможуть аргументовано послатися на таку причину в будь-який день). Зрозуміло, ризик настільки відвертого шахрайства невеликий, але бути особливо уважним до договорів лізингу варто і для попередження таких явищ.

Втім, новий власник, якому ваш лізингодавець чесно продасть квартиру, просто "успадкує" договір лізингу з вами - і буде зобов'язаний виконувати всі його пункти по відношенню до вас (тобто виконувати обов'язки орендодавця).

Незручність п'ята: "викуп". "До ризиків лізингу житла можна віднести відсутність чіткого врегулювання на законодавчому рівні переходу права власності на житло до орендаря, який вже виплатив повну вартість житла, порядок і строки підписання акта про сплату в повному обсязі орендних платежів", - сигналізує адвокат Ганна Огренчук. Всі ці моменти поки що можна вирішити тільки при укладенні договору з лізинговою компанією.

Незручність шоста: подорожчання комісій або вартості житла. Про це багато говорять і хвилюються потенційні орендарі - проте, насправді, все, що з цим пов'язане, буде неодмінно і точно описано у вашому договорі з компанією. Якщо ж нічого не написано, то приводів для занепокоєння немає, вас захищає закон."Відповідно до статті 178 Цивільного Кодексу одностороння зміна плати за користування житлом не допускається, якщо інше не передбачено законом та договором", - підказує Ярослава Оніка, партнер юридичної фірми ILF. Оскільки жодним законом "інше" поки не передбачалося - висновок простий: читайте уважніше договір.

Розстрочка від забудовника

Небанківська розстрочка від забудовника незакінченої будівлі на даний момент зустрічається двох документарних типів: інвестуванням з відкладеним платежем у фонд фінансування будівництва (ФФБ) за квартиру - або покупкою з відкладеним платежем цінних паперів забудовника з нотаріально завіреної бронею для власника цих цінних паперів на певну квартиру в споруджуваному будинку. Проте в сенсі ризиків для фізособи обидва ці типи відрізняються мало (хіба що при повному банкрутстві забудовника власники його цінних паперів будуть мати перевагу в порівнянні з простими співінвесторами ФФБ). Переваги небанківської розстрочки також вже раніше описувалися. А ось на які незручності даної схеми варто звернути увагу.

Незручність перша: як правило, об'єктом розстрочки є недобудови

Теоретично ніщо не заважає забудовникові продавати квартири в розстрочку і після здачі будинку в експлуатацію. Однак рідкісний забудовник зараз цим займається - останні недопродані квартири, як правило, йдуть "цілком" перекупникам або позичальникам у банків. Власне, забудовники не будують з великим перевищенням пропозиції над потенційним попитом (під яким розуміється попит саме на покупку квартири на гроші громадян або банку "цілком") - тобто розстрочка для забудовників служить поки лише другорядним симптоматичним заходом без великого ентузіазму з приводу такого способу ведення бізнесу.

Незручність друга: малий термін розстрочки

Більшість забудовників пропонують розстрочку тільки до планової дати закінчення будівництва будівлі або на мізерні терміни (поки що рідкісним винятком є одиничний зазначений на ринку п'ятирічний термін розстрочки). При цьому розстрочка в останні два роки до здачі будинку для небагатих громадян, які не мають великого початкового внеску, має трохи сенсу (у Києві при дворічній розстрочці та авансі 5% мова йде про виплати не менше трьох тисяч доларів на місяць).

При цьому планові терміни будівництва житлових комплексів рідко перевищують три-чотири роки. Значить, інвестувати в розстрочку слід в перші роки будівництва. Однак розстрочка раніше 25-процентної готовності будинку має чималий ризик для покупця - і дуже багато людей, навчені "Елітою-центр", відмовляються інвестувати в "нульовий рівень" або "в стіни пари поверхів" (хоча після кризи стоять незданими ось вже два роки інші будівлі, побудовані до валютно-цінових стрибків і на всі 25 поверхів).

Таким чином, розстрочка на "первинку" для сімей з невеликим доходом (до двох тисяч доларів на місяць) представляє зручність лише за наявності великого початкового внеску - рівного в Києві не менше 50-60 тисяч доларів. У такому разі на недостатні до квартири в новобудові, що явно активно добудовується, 10-15 тисяч американських одиниць можна брати розстрочку і на термін півтора-два роки.

Незручність третя: обов'язкове подорожчання вартості квадратного метра по мірі перетворення будинку в готовий об'єкт.

Існуюча схема розстрочки від забудовника (будь-якого) не тільки дозволяє останньому підвищити ціну житла в будь-який момент - але таке підвищення неодмінно відбудеться, хоча процентна ставка по розстрочці залишиться колишньою (як відомо, чим "готовіше" будинок, тим дорожче в ньому вся "первинка", і забудовник не може дозволити вам продовжувати інвестувати за місяць до здачі за тією ж ціною, що і за три роки до цього). При цьому час і ступінь подорожчання і підсумкова ціна квартири залишаться вам невідомі (можна лише вгадати за прецедентами і кон'юнктурою).

Робиться це, наприклад, так: інвестор платить початковий внесок і перші виплати, не отримуючи при цьому право власності на всю квартиру (до здачі будинку жодної квартири для закону немає) - а лише інвестуючи в певну кількість квадратних метрів в такій-то майбутній квартирі, що збільшується з кожною виплатою. Так, наприклад, ви отримали 37 квадратних метрів у 74-метровій квартирі, заплативши аванс 50%. Ще 20 метрів отримали після перших виплат розстрочки.

А ось потім квадратний метр у вашій майбутній квартирі дорожчає. І з 17 метрів що залишилися ви десять метрів "купуєте" вже дорожче, а останні сім ще дорожче. Різниця при авансі 50% і розстрочення на два-три роки буде відносно невелика - щоразу на сотню-другу доларів плюс до тисячі-двох доларів щомісячних виплат - але навіть очікувати цього явища, поки ще воно й не сталося, вже неприємно. Уберегти від цього може тільки відповідний пункт у договорі. На щастя, на ринку існують забудовники, які не практикують подібної схеми.

P.S. В цілому ж, у разі "первинки" відсутність банку, який уклав прямий партнерський договір із забудовником і кредитує фізосіб, є ще один фактор незручності. Так, ризик надовго зупиненого будівництва без банку "на горизонті" вище, ніж при тісному співробітництві забудовника з банком. Ризик підвищення ціни квадратного метра з плином часу при наявності банку - нульпроцентний (адже банк відразу платить за вас забудовникові повну вартість інвестування в квартиру). Нарешті, терміни кредитування "первинки" у банків настільки перевищують термін розстрочки у забудовників, що щомісячні платежі при довгостроковому кредитуванні будуть безсумнівно менше у разі банківської іпотеки навіть зі страховими виплатами і навіть якщо розстрочка забудовника була під 0% реальних річних.

Для довідки: мінімальні ставки банківської іпотеки-"первинки" у гривні строком на 10-20 років на даний момент - 17,3%-22% реальних річних. Поширені ставки розстрочення від забудовників - 14%-15% реальних річних.

Опубліковано на сайті: 30.08.2010

Автор: Олег Кочевих

Джерело: http://www.prostobank.ua/




Відео дня